Siamo a Firenze, il 1° settembre 1299, nella casa in cui è appena spirato il ricco possidente Buoso Donati. Attorno alla salma sono raccolti i numerosi parenti, in apparenza addolorati, in realtà preoccupati dalle voci secondo le quali Buoso avrebbe lasciato tutti i suoi averi ai frati. Inizia le febbrile ricerca del testamento, che viene trovato dal nipote Rinuccio; questi, prima di aprirlo, come ricompensa chiede ai parenti l’autorizzazione a sposare l’amata Lauretta, figlia di Gianni Schicchi.

Si apre il testamento, che conferma le dicerie: tutti i beni di Buoso vanno ai frati. Nella costernazione generale, Rinuccio suggerisce di chiedere consiglio al futuro suocero, che ha fama di uomo astuto; si manda dunque a chiamare Gianni Schicchi. Quando questi arriva, accompagnato dalla figlia Lauretta, la vecchia e altezzosa zia Zita dichiara che non darà il nipote a persone di origini plebee; i due fidanzati si disperano e Schicchi, offeso, se ne andrebbe se la figlia non lo scongiurasse di restare.

Assicuratosi che la notizia della morte di Buoso non è ancora stata divulgata, Schicchi manda a chiamare il notaio e si sostituisce al morto, mettendosi al suo posto nel letto. All’arrivo del notaio imita la voce di Buoso e si finge moribondo, dettando le sue ultime volontà. Dichiara che all’amico Gianni Schicchi lascerà i suoi beni più preziosi: la casa di Firenze, la mula, i mulini di Signa.

I parenti, furiosi, vorrebbero intervenire, ma Schicchi li tiene a bada ricordando loro che i colpevoli di falso testamento sono puniti con l’amputazione della mano e l’esilio. Partito il notaio, Schicchi caccia tutti dalla casa, ormai di sua proprietà; rimangono solo Rinuccio e Lauretta, che pensano felici alle nozze imminenti. Rivolgendosi al pubblico, Schicchi spiega allora di avere ordito l’inganno a favore dei due innamorati e chiede, per la sua colpa, le attenuanti.